A: edificio ad uso abitativo di tipo uni famigliare con annesso fabbricato accessorio ad uso rimessa/legnaia e corte pertinenziale
Planimetria Piano Rialzato
Planimetria Piano Seminterrato
B: terreno edificabile limitrofo
LOTTO A
Catasto Fabbricati
COMUNE DI GRADISCA D’ISONZO
SEZ. A FM. 21 p.c. 464/29 sub. 1 (abitazione di tipo economico)
categoria A/3 cl. 2° vani 6 R.C. € 309,87
SEZ. A FM. 21 p.c. 464/29 sub. 2 (autorimessa)
categoria C/6 cl. 7 mq. 18 R.C. € 27,89
Catasto Terreni
COMUNE DI GRADISCA D’ISONZO
FM. 21 p.c. 464/29 ente urbano di mq. 610
Ufficio Tavolare di Gradisca:
Partita Web. 571 di Gradisca d’Isonzo c.t. 1°
p.c.n. 464/29 ente urbano (da P.T. 1202 c.t. 1°)
Ubicazione, tipologia edilizia, piani, stato di conservazione, consistenze.
Ubicazione: Comune Amministrativo di Gradisca d’Isonzo (GO), zona semi periferica rispetto al centro abitato di Gradisca: ingresso alla proprietà carraio comune ad entrambi i lotti e prospiciente la viabilità principale di collegamento al centro abitato (Strada Regionale n. 351). La zona è caratterizzata da insediamenti di carattere esclusivamente residenziale e la tipologia edilizia prevalente è quella di edifici uni o pluri famigliari su due o più livelli abitabili e discreto scoperto di giardino e cortile.
Tipologia Edilizia/Finiture/Stato di conservazione:
Edificio uni famigliare su corpo di fabbrica unico che si sviluppa su due livelli:
- SEMINTERRATO destinato a vani accessori;
- RIALZATO destinato ai locali di uso abitativo.
- PIANO TERRA, fabbricato staccato, destinato a rimessa/legnaia
Il corpo di fabbrica principale si sviluppa su due piani e comprende i locali di abitazione (piano rialzato) accessibili da due scale esterne, rispettivamente sulla facciata principale, fronte strada e sul retro del fabbricato (fronte N-O), nonché i locali di cantina, ripostigli e portico posti nel seminterrato, non collegati direttamente ai vani di abitazione ed autonomamente accessibili dal fronte N-E dell’edificio.
L’edificio in generale mantiene in prevalenza integre la tipologia costruttiva e le finiture originarie proprie degli anni ‘20: murature in elevazione e di tamponamento in mattoni, intonacate a civile esternamente non tinteggiate; i solai di piano e di copertura in putrelle di ferro e calcestruzzo, con copertura a falde inclinate, grondaie e pluviali in lamiera verniciata. I serramenti di porte e finestre originari in legno a vetro singolo con oscuri in legno ed in parte persiane avvolgibili.
La disposizione interna dei locali dell’abitazione è razionale, gli ambienti sono correttamente disimpegnati, discretamente spaziosi ed adeguatamente illuminati. Il servizio igienico mantiene le dotazioni originarie: maioliche di rivestimenti murali, pavimentazioni, apparecchi sanitari e rubinetterie non sono stati mai sostituiti.
L’impianto elettrico è quello di cui l’alloggio è stato dotato all’epoca di costruzione, con qualche manutenzione ed adeguamento realizzati in tempi più recenti, andrà comunque completamente revisionato e riportato agli standard di sicurezza attuali.
Il fabbricato è inutilizzato e mancano interventi manutentivi puntuali eccedenti l’ordinaria manutenzione. Gode di una bella pertinenza destinata a corte/giardino nell’ambito della quale è stato edificato in tempi relativamente più recenti un ulteriore corpo di fabbrica accessorio di ridotte dimensioni, staccato da quello principale, utilizzato come rimessa/legnaia. Per tale fabbricato, edificato a ridosso del confine (fronte N-O del lotto) sono stati impiegati materiali e finiture di qualità standard.
La proprietà si presenta completamente recintata con accesso carraio unico per entrambi i lotti da una strada che li collega alla viabilità principale (S.R. n 351)
L’area scoperta è suddivisa in due lotti, catastalmente identificati in modo autonomo, di fatto corrispondenti in natura ad un’unica superficie di cortile e giardino di cui: una porzione costituisce la corte di pertinenza dei fabbricati (p.c. 464/29) ed una (fronte strada) è da considerarsi come potenziale lotto edificiale autonomo (p.c. 464/16).
Per la determinazione del prezzo si è proceduto alla quantificazione delle superfici lorde commerciali sulla base delle misure rilevate in loco; per la pertinenza di area di corte esclusiva, sulla base dalla superficie catastale della intera p.c. 464/29 al netto delle superfici coperte rilevate, del fabbricato principale e di quello accessorio e secondo i rapporti mercantili in uso nella zona di ubicazione dell’immobile.
FABBRICATO PRINCIPALE
Piano Rialzato (1,00) abitazione (vani residenziali)
Superficie lorda residenziale MQ. 130,60
Piano seminterrato (0,30) cantine (vani accessori)
Superficie lorda non residenziale MQ. 121,85
Piano seminterrato (0,25) portico/rip.sottoscala (vani accessori)
Superficie lorda non residenziale MQ. 13,69
Piano rialzato (0,15) terrazzi
Superficie lorda non residenziale MQ. 12,55
Totale Superficie Commerciale fabbricato principale MQ.172,46
FABBRICATO ACCESSORIO
Piano terra (0,50) rimessa
Superficie lorda non residenziale MQ. 20,45
Totale Superficie Commerciale fabbricato accessorio MQ.10,23
Totale Superficie cortile MQ.440,00
CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
Dalla consultazione degli atti autorizzativi depositati presso il Comune di Gradisca d’Isonzo, si evidenzia quanto di seguito:
– in merito all’edificio ad uso abitativo, la difformità tra lo stato di fatto e lo stato assentito, riconducibile alla situazione riportata nella planimetria catastale originaria agli atti, dd. 18/12/1939 è stata sanata con una pratica di riduzione a conformità riconducibile a pratica C.I.L.A. Art. 16 bis lettera a) + Art. 51 (L.R. 19/09), presentata in data 1/7/2022 al SUE del Comune di Gradisca d’Isonzo prot. n. 239867;
– in merito al fabbricato accessorio (rimessa/legnaia), è stata predisposta pratica di Condono Edilizio (n. 590 d.d. 26/09/1986); verranno presentate a breve (luglio 2022) alcune integrazioni richieste dal Comune di Gradisca propedeutiche al rilascio della Sanatoria.
LOTTO B
Catasto Terreni
COMUNE DI GRADISCA D’ISONZO
FM. 21 p.c. 464/16 Vigneti cl. 2° di mq. 1.580
Ufficio Tavolare di Gradisca:
Partita Web. 571 di Gradisca d’Isonzo c.t. 1°
p.c.n. 464/16 vigneto (da P.T. 1202 c.t. 1°)
Per l’intera p.c. 464/16 la superficie viene desunta dalle visure catastali, considerando che il lotto ha per l’intero vocazione edificiale in quanto compreso in “Z.T.O. “B5.1 – Zone a bassa densità”, (come verificato tramite portale della Regione F.V.G. su base del PRGC attualmente vigente del Comune di Gradisca d’Isonzo).
Per tali zone tra gli interventi ammessi è prevista la nuova costruzione ed il parametro relativo all’indice di fabbricabilità fondiaria corrisponde a 0,50 MC/MQ. che consente lo sviluppo di una volumetria complessiva di MC. 790.
Il criterio di valutazione adottabile per esprimere il valore commerciale allo stato attuale dell’ immobile è quello della stima sintetica comparativa assumendo come parametro tecnico il metro quadro di superficie edificabile.
