Dettagli Tecnici

LOTTO A: edificio ad uso abitativo di tipo uni famigliare con annesso fabbricato accessorio ad uso rimessa/legnaia e corte pertinenziale

Planimetria Piano Rialzato

Planimetria Piano Seminterrato

LOTTO B: terreno edificabile limitrofo

LOTTO A

Catasto Fabbricati

COMUNE DI GRADISCA D’ISONZO

SEZ. A FM. 21 p.c. 464/29 sub. 1 (abitazione di tipo economico)

categoria A/3 cl. 2° vani 6 R.C. € 309,87

SEZ. A FM. 21 p.c. 464/29 sub. 2 (autorimessa)

categoria C/6 cl. 7 mq. 18 R.C. € 27,89

Catasto Terreni

COMUNE DI GRADISCA D’ISONZO

FM. 21 p.c. 464/29 ente urbano di mq. 610

Ufficio Tavolare di Gradisca:

Partita Web. 571 di Gradisca d’Isonzo c.t. 1°

p.c.n. 464/29 ente urbano (da P.T. 1202 c.t. 1°)

Ubicazione, tipologia edilizia, piani, stato di conservazione, consistenze.

Ubicazione: Comune Amministrativo di Gradisca d’Isonzo (GO), zona semi periferica rispetto al centro abitato di Gradisca: ingresso alla proprietà carraio comune ad entrambi i lotti e prospiciente la viabilità principale di collegamento al centro abitato (Strada Regionale n. 351). La zona è caratterizzata da insediamenti di carattere esclusivamente residenziale e la tipologia edilizia prevalente è quella di edifici uni o pluri famigliari su due o più livelli abitabili e discreto scoperto di giardino e cortile.

Tipologia Edilizia/Finiture/Stato di conservazione:

Edificio uni famigliare su corpo di fabbrica unico che si sviluppa su due livelli:

  • SEMINTERRATO destinato a vani accessori;
  • RIALZATO destinato ai locali di uso abitativo.
  • PIANO TERRA, fabbricato staccato, destinato a rimessa/legnaia

    Il corpo di fabbrica principale si sviluppa su due piani e comprende i locali di abitazione (piano rialzato) accessibili da due scale esterne, rispettivamente sulla facciata principale, fronte strada e sul retro del fabbricato (fronte N-O), nonché i locali di cantina, ripostigli e portico posti nel seminterrato, non collegati direttamente ai vani di abitazione ed autonomamente accessibili dal fronte N-E dell’edificio.

    L’edificio in generale mantiene in prevalenza integre la tipologia costruttiva e le finiture originarie proprie degli anni ‘20: murature in elevazione e di tamponamento in mattoni, intonacate a civile esternamente non tinteggiate; i solai di piano e di copertura in putrelle di ferro e calcestruzzo, con copertura a falde inclinate, grondaie e pluviali in lamiera verniciata. I serramenti di porte e finestre originari in legno a vetro singolo con oscuri in legno ed in parte persiane avvolgibili.

    La disposizione interna dei locali dell’abitazione è razionale, gli ambienti sono correttamente disimpegnati, discretamente spaziosi ed adeguatamente illuminati. Il servizio igienico mantiene le dotazioni originarie: maioliche di rivestimenti murali, pavimentazioni, apparecchi sanitari e rubinetterie non sono stati mai sostituiti.

    L’impianto elettrico è quello di cui l’alloggio è stato dotato all’epoca di costruzione, con qualche manutenzione ed adeguamento realizzati in tempi più recenti, andrà comunque completamente revisionato e riportato agli standard di sicurezza attuali.

    La tipologia e le finiture che si rilevano per l’abitazione sono di tipo economico e le dotazioni impiantistiche minime, sono risalenti all’epoca costruttiva e risultano in prevalenza mai rinnovate.

    Lo stato di conservazione è piuttosto scadente: il fabbricato è da tempo inutilizzato e mancano interventi manutentivi puntuali eccedenti l’ordinaria manutenzione.

    Il fabbricato gode di una discreta pertinenza destinata a corte/giardino nell’ambito della quale è stato edificato in tempi relativamente più recenti (anno 1945) un ulteriore corpo di fabbrica accessorio di ridotte dimensioni, staccato da quello principale, utilizzato come rimessa/legnaia. Per tale fabbricato, edificato a ridosso del confine (fronte N-O del lotto) sono stati impiegati materiali e finiture di modesta qualità.

    La proprietà si presenta completamente recintata con accesso carraio unico per entrambi i lotti da una strada che li collega alla viabilità principale (S.R. n 351)

    L’area scoperta è suddivisa in due lotti, catastalmente identificati in modo autonomo, di fatto corrispondenti in natura ad un’unica superficie di cortile e giardino di cui: una porzione costituisce la corte di pertinenza dei fabbricati (p.c. 464/29) ed una (fronte strada) è da considerarsi come lotto edificiale autonomo (p.c. 464/16).

    Per la determinazione del Valore Commerciale dei fabbricati si deve procedere alla determinazione delle consistenze ovvero alla quantificazione delle superfici lorde commerciali sulla base delle misure rilevate in loco; per la pertinenza di area di corte esclusiva, sulla base dalla superficie catastale della intera p.c. 464/29 al netto delle superfici coperte rilevate, del fabbricato principale e di quello accessorio e secondo i rapporti mercantili in uso nella zona di ubicazione dell’immobile.

FABBRICATO PRINCIPALE

Piano Rialzato (1,00) abitazione (vani residenziali)
Superficie lorda residenziale MQ. 130,60

Piano seminterrato (0,30) cantine (vani accessori)
Superficie lorda non residenziale MQ. 121,85

Piano seminterrato (0,25) portico/rip.sottoscala (vani accessori)
Superficie lorda non residenziale MQ. 13,69

Piano rialzato (0,15) terrazzi
Superficie lorda non residenziale MQ. 12,55

Totale Superficie Commerciale fabbricato principale MQ.172,46

FABBRICATO ACCESSORIO

Piano terra (0,50) rimessa
Superficie lorda non residenziale MQ. 20,45

Totale Superficie Commerciale fabbricato accessorio MQ.10,23

Totale Superficie cortile MQ.440,00

CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA

    Dalla consultazione degli atti autorizzativi depositati presso il Comune di Gradisca d’Isonzo, si evidenzia quanto di seguito:

 – in merito all’edificio ad uso abitativo, si riscontra una difformità tra lo stato di fatto e lo stato assentito, riconducibile alla situazione riportata nella planimetria catastale originaria agli atti, dd. 18/12/1939; per ricondurre il fabbricato alla regolarità urbanistico/edilizia sarà necessario predisporre una pratica di riduzione a conformità riconducibile a pratica C.I.L.A. Art. 16 bis lettera a) + Art. 51 (L.R. 19/09);

 – in merito al fabbricato accessorio (rimessa/legnaia), è stata predisposta pratica di Condono Edilizio (n. 590 d.d. 26/09/1986) che risulta in attesa di alcune integrazioni richieste dal Comune di Gradisca per il rilascio della Sanatoria.

LOTTO B

Catasto Terreni

COMUNE DI GRADISCA D’ISONZO

FM. 21 p.c. 464/16 Vigneti cl. 2° di mq. 1.580

Ufficio Tavolare di Gradisca:

Partita Web. 571 di Gradisca d’Isonzo c.t. 1°

p.c.n. 464/16 vigneto (da P.T. 1202 c.t. 1°)

Per l’intera p.c. 464/16 la superficie viene desunta dalle visure catastali, considerando che il lotto ha per l’intero vocazione edificiale in quanto compreso in “Z.T.O. “B5.1 – Zone a bassa densità”, (come verificato tramite portale della Regione F.V.G. su base del PRGC attualmente vigente del Comune di Gradisca d’Isonzo).

Per tali zone tra gli interventi ammessi è prevista la nuova costruzione ed il parametro relativo all’indice di fabbricabilità fondiaria corrisponde a 0,50 MC/MQ. che consente lo sviluppo di una volumetria complessiva di MC. 790.

Il criterio di valutazione adottabile per esprimere il valore commerciale allo stato attuale dell’ immobile è quello della stima sintetica comparativa assumendo come parametro tecnico il metro quadro di superficie edificabile.